U 2025. godini hrvatsko tržište nekretnina zabeležilo je značajan pad od 21,7 posto u broju prodaja u odnosu na prethodnu godinu, sa ukupno 88.395 transakcija. Ova tendencija nastavlja negativan trend iz 2024, kada je prodaja pala za 9,7 posto, nakon skromnog rasta od 0,2 posto u 2023. Ukupna vrednost prodatih nekretnina iznosi 7,67 milijardi evra, što predstavlja pad od skoro 17 posto. Ovakvi podaci Ministarstva prostornog planiranja, građevinarstva i državne imovine signaliziraju hlađenje tržišta pod pritiskom visokih cena i ekonomskih uslova, što ima direktne implikacije za investitore i preduzetnike u regionu.
Hrvatska, kao turistički orijentisana ekonomija sa jakim pritiskom stranih kupaca na obalsko tržište, suočava se sa izazovima koji prelaze granice jedne države. Pad prodaje odražava širi evropski trend usporavanja u sektoru nekretnina usled rasta kamatnih stopa i inflacije, što umanjuje kupovnu moć domaćinstava. Za srpske investitore i vlasnike malih agencija za nekretnine, ovo može značiti priliku za regionalnu diversifikaciju, ali i upozorenje na rizike prekupljenosti obalnih lokacija.
Struktura prometa i regionalne razlike
Stanovi dominiraju prometom sa 45 posto ukupne vrednosti, praćeni građevinskim zemljištem i porodičnim kućama. Najveći obim prodaja zabeležen je u Zagrebu, praćen Zadrom, Rijekom, Osijekom i Splitom, gde se 60 posto transakcija van Zagreba odvija u samo 20 posto gradova i opština. Ova koncentracija ukazuje na urbanu polarizaciju, gde veliki centri privlače većinu aktivnosti, dok ruralna područja stagniraju. U praksi, ovakve disproporcije često dovode do pada aktivnosti malih građevinskih firmi u manjim mestima, jer investitori biraju sigurnije lokacije sa većom likvidnošću.
Stanovi se najčešće trguju u velikim gradovima i njihovim periferijama, poput Dugog Sela kod Zagreba ili Solina kod Splita, gde niže cene i rast stanovništva podstiču potražnju. Ovo objašnjava migraciju kupaca ka predgrađima, gde mala preduzeća u agencijama mogu iskoristiti niže troškove za brže okretanje portfolija. Međutim, na obali cene stanova prelaze 3.000 evra po kvadratnom metru u luksuznim destinacijama poput Splita (4.068 evra), Dubrovnika (3.921) i Opatije (3.830), dok Zagreb ostaje na 2.229 evra. Kontinentalna područja, kao Vrbovsko (715 evra) i Ogulin (745 evra), nude pristupačnije opcije, ali sa manjim prometom.
Cene najma i pristupačnost stanovanja
Sektor najma beleži 38.703 ugovora o najmu i 18.899 o zakupu u 24 velika grada, sa Zagrebom na čelu (30.972 i 8.520). Medijalna cena najma u Zagrebu iznosi 12,8 evra po kvadratnom metru, dok je najniža u Gospiću (5,1 evro). Županije poput Istre, Splitsko-dalmatinske i Primorsko-gorske dominiraju po broju ugovora. Visoka nepristupačnost na obali – gde 28 lokalnih jedinica zahteva preko 30 posto godišnjeg prihoda za kvadratni metar – ograničava domaće kupce, favorizujući investicione najmove za turiste. Zagreb je na 88. mestu po pristupačnosti, sa mogućnošću kupovine 5,2 kvadratnih metara po prosečnom godišnjem prihodu.
Na obali troškovi stanovanja „pojedaju“ do 80 posto prihoda domaćinstva sa dve prosečne plate, posebno u Kukljici, Baškoj, Vrsaru i Bolu. Kontinentalna područja poput Iloka i Knina nude niže udеле, što čini njihova tržišta otpornijim. Kupoprodaja građevinskog zemljišta dominira na Jadranu, sa najvišom cenom u Dubrovniku (258,1 evro po kvadratnom metru), signalizirajući spekulativni pritisak turizma. Slične dinamike primećene su i u drugim mediteranskim tržištima, gde visoke cene guše lokalnu potražnju.
Implikacije za preduzetnike i investitore u regionu
Ovaj pad prodaje predstavlja signal za oprez na regionalnom tržištu nekretnina, uključujući Srbiju, gde slični faktori poput inflacije i kamatnih stopa utiču na potrošnju. Mala i srednja preduzeća u građevinarstvu i agencijama suočavaju se sa smanjenim obimom, ali mogu se okrenuti segmentu pristupačnog stanovanja u kontinentalnim zonama ili kratkoročnim najmovima. Za investitore, ovo znači potencijal za niže ulazne cene i veći prinos od najma, ali sa rizikom daljeg hlađenja ako se ekonomski uslovi ne poboljšaju.
U širem kontekstu, hrvatsko tržište ilustruje rizike prekomerne zavisnosti od turizma i stranih kupaca, što može inspirisati srpske preduzetnike da diversifikuju portfolije ka industrijskim ili stambenim projektima sa domaćom bazom. Potencijalni scenariji uključuju stabilizaciju kroz niže kamatne stope ili dalji pad ako inflacija potraje, naglašavajući potrebu za fleksibilnim strategijama u poslovanju sa nekretninama.
